全球觀速訊丨深圳：二手房買賣雙方可選擇“帶押過戶”模式

1月6日，據深圳市住房和城鄉建設局網站消息，為探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，深圳市住房和建設局等六部門于1月5日聯合下發關于印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱《工作方案》）的通知。

《工作方案》明確， 二手房“帶押過戶”模式是指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

(資料圖片)

《工作方案》提出，在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的可采取“順位抵押”和“雙預告登記”兩種模式，并鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。

兩種模式具體流程如下：

（一）“順位抵押”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2.買賣雙方在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。

3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。

4.不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

6.賣方貸款銀行結清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監管機構將資金監管賬戶余額劃轉給賣方。

（二）“雙預告登記”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。

2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。

3.不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業務審核，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

4.買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協議中約定的資金提存賬戶中進行監管。公證機構出具相關材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。

5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。

6.房產轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預告登記”辦理流程。

《工作方案》還提出，在工作流程方面，不動產登記部門應積極推進線上申請，買賣雙方、銀行在網上申請辦理抵押權變更登記、抵押權設立登記、二手房預告登記、預告登記轉本登記等業務，在線提交材料，并通過采用人臉識別、活體認證技術，實現線上確認，不動產登記部門在線審核并辦理相關業務。對于符合合并辦理條件的業務，根據申請進行合并辦理，做到精簡申請材料、壓縮辦理時限，為交易各方提供便利服務。

在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。